指引、合約及立法

就發展商賣樓花的安排，政府推出「九招十二式」，以指引的方式規管發展商賣樓花的做法。市建局亦推出八招規定合作發展商賣樓的安排。但立法會以大多數票通過要求政府立法規管發展商賣樓花。從規管賣樓花，我們可看到至少三種規管方式，。

第一種就是指引。這指引其實不是由政府直接發出，而是由發展商本身的商會向會員發出，故這可說是自我規管 (self-governance) 的方式。不過今次是由政府向商會作出強烈建議，而非如以前般是政府與商會商討後訂出。

政府亦進一步表明這新指引會加進地政總署的「預售樓花同意方案」內，並以暫時終止或撤銷同意書為懲處方法。有關土地買賣，政府與發展商的關係其實是合約關係，地政總署是代表政府處理一切批地安排，確保發展商遵守批地合約。「預售樓花同意方案」是一項合約安排，讓批地合約的一方即政府，透過地政總署審批發展商預售樓花的安排，來規管發展商的售樓手法。因合約是由雙方共同訂立，故這可算是共同規管(co-governance)的方式。

同樣地，市建局也是透過在與合作發展商訂立的合約加進規管售樓的安排來達成規管目的，故也是共同規管的方式。這方法不可說沒有強制力，只是這強制力是源自合約法，違規的發展商是需負上民事法律責任。

若由立法會制定法律規管發展商售樓的方法，那就會把相關規定加上更強的強制力，違規的發展商甚至會負上刑事法律責任。由於這是政府由上向下發出，故可說是層級規管(hierarchical governance) 的方式。

很難說那一種規管方式是最好的，那要考慮相關的規管目的、規管對象、規管範圍、政府的規管哲學及社會對規管的期望後才能決定。